建筑房屋

當業主想要為新建築的建設融資時，他們通常必須獲得兩筆貸款：一筆貸款用於已完工房屋的抵押貸款，另一筆貸款用於土地購買和建築支出。

從建設到永久的貸款可以幫助業主節省時間和金錢——一筆貸款和成交交易簡化了融資程序。然而，在開始使用從建築到永久貸款融資的建築施工之前，業主和承包商都需要了解其中的風險。

什麼是從建設到永久的貸款？

A 建設到永久貸款也稱為一次性貸款，是用於購買土地和支付建築成本的貸款。專案完成後，貸款將變為固定利率永久抵押貸款，期限為15 至30 年，具體取決於所選選項。貸款資金用於支付地塊和建築成本。

此類貸款適合希望由自己選擇的建築商在選定的房產上從頭開始建造定制房屋的借款人。

通常，從頭開始建造房產需要兩筆貸款：建築貸款用於購買房產並開始建造房屋，第二筆抵押貸款需要為完工的房屋提供資金。從建設到永久的貸款允許業主透過一筆貸款實現這兩個目標。

以下是從建造到永久貸款的主要優點和缺點，以及它們如何簡化融資程序。

前期費用是多少？

單次貸款的初始費用與任何建築或住宅貸款的初始費用相同。這些包括以下內容：

• 貸款人需要最低首付，通常是整個貸款的20%
• 貸方可能會包含額外的財務費用，例如貸款申請費和結帳費用

借款人必須在貸款結束後開始支付只付利息的貸款，並且可以用它來支付建築成本。

從建設到永久貸款的承包商風險

每個建築貸款計劃都存在常見的風險。當承包商制定了全面的風險管理計劃時，這些風險應該不是問題。

1. 預算問題

如果預算管理不善，該專案的資金可能會耗盡。這種安排中的每個參與者都面臨危險，但貸款人尤其容易受到傷害。因此，貸方密切注意承包商的工作進度以及發票和付款流程。

貸款人的責任是確保：

• 建築貸款始終信譽良好
• 未花的錢仍然足夠完成升級
• 僅針對已完成的工作發放提款

為了避免預算問題，貸款人計算並密切管理建築貸款 阻止。他們小心翼翼地確保每筆承包商付款都是根據他們已完成的工作百分比來合理確定的，並經施工進度檢查確認。承包商需要密切注意專案文件和繪圖請求中的細節。

這凸顯了抽檢檢查對於在整個專案中保持資產負債表最新的重要性。

了解更多： 建築貸款提取流程解釋

2. 缺乏應急資金

如果沒有意外事件，材料價格上漲等不可預見的成本可能會導致專案超出預算，從而阻礙或延遲完成。

將緊急儲備金（例如建築補貼）納入貸款中通常用於減少材料成本上漲的影響。這項好處可以提供緩衝，以減輕建築費用上升所帶來的財務壓力。借款人需要有資格獲得增加的建築成本，並且房屋可能需要評估更高的價值。

然而，承包商的答案很簡單：除非從建設到永久的貸款允許不可預見的費用，否則不要敲定建設合約。

3. 專案文件或預算不當

借助這些預檢查，防止針對施工合約的耗時訴訟最終可以節省您的金錢和時間。平衡的專案預算對於全面概述預期支出至關重要。

貸款人可以透過自己進行徹底的專案審查或在貸款結束前聘請合格的供應商來降低這種風險。

當專案預算不準確時，意外成本會增加違約風險。如果其他關鍵文件有缺陷或遺失，項目可能會在開始之前就被大大推遲。這種審查至少應該審查評估報告、預算、許可證和施工合約。

每月銀行提款的發票提交有截止日期。如果承包商沒有在截止日期前完成，發票可能要到下個月才會發送給銀行並付款。

低效率的報告系統、糟糕的現場溝通或繁忙的財務部門經常被指責為延遲計費的原因。要確定可以加強系統以實現及時發票和增加現金流的領域，請考慮與外包財務長交談。

重組一些關鍵的財務流程可以幫助建築公司克服許多與現金流相關的財務問題。但如果你的程序很完善，並且你認為問題是財務人員過度勞累，你可以考慮聘請兼職簿記員或財務總監來幫助平衡負擔。

4. 成本加成協議增加了違約的可能性

借款人向承包商支付專案費用以及受成本加成合約管轄的專案的利潤率。這些協議是合法的，但可能會損害貸款人的利潤。

根據成本加成協議，施工期間的支出幾乎無法控制。因此，在專案完成之前很難承擔該專案的總成本。儘管借款人和承包商可能會對這種安排感到放心，但貸方可能不會。

貸款人在發放從建設到永久的貸款之前需要有關專案成本、財務管理和進度的資訊。由於成本加成合約無法控制支出，因此無法獲得這一級別的資訊。貸款人不想讓自己陷入在專案完成之前資金就耗盡的境地。

5. 未能保護留置權

儘管各州的規定有所不同，但如果業主拖欠貸款，建築項目的貸款人通常保留留置權優先權。然而，為了保護其留置權，金融機構通常會要求專案的所有承包商為每筆付款提交留置權豁免。這些文件證明已支付所需款項，並防止意外對財產提出機械留置權。

因為貸款人通常受到更高留置權優先權的保護， 承包商承擔巨大的財務風險。如果業主管理不善或濫用貸款資金，承包商最終可能會陷入專案困境，收回付款的追索權也有限。

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6. 資金轉移但所有權未更新

透過在每次提款時請求更新所有權，貸款人可以進一步確保機械師或次級留置權不會取代抵押貸款或信託契約的優先權。

標題更新必須包含：

• 目前契約詳細資料（即授予人、受讓人、記錄日期）
• 財產稅的狀態（如果有）。
• 有關判決和留置權的資訊（即債權人、金額和記錄日期）
• 最近記錄的契約的複印件

訂購標題更新通常需要幾個手動流程，並且可能需要三到五天才能獲得報告。這可能會拖延時間表並延遲付款，從而增加機械留置權索賠的風險。因此，貸方有時會選擇完全放棄該程序，從而增加了風險。

最近的技術發展使得以數位方式更改標題成為可能，這使得過程變得更快、更流暢。在許多情況下，這會將週轉時間縮短至24 小時。

7. 缺乏保險保障

再多的規劃、預算或文書工作也無法完全保護承包商或貸款人免受所有潛在風險的影響。然而，建築工程中幾種常見的保單可以大大減輕各方損失的風險。

當使用從建築到永久的貸款時，貸款人通常會要求業主或總承包商購買建築商的風險保險。這種類型的保險可以在房產建設期間防止火災、風災、盜竊和故意破壞等災難。